最令开发商头疼的事情就是定价，既不能靠成本定价，也不能靠准买家的意愿定价，定低了，开发商的利润将出现流失，定高了，由于全国限购限价政策的影响，存在一定局限性，象住宅等非商业房地产项目可能难以达到价高者得的效果。而商业底商或摊位定价过高，则会出现租不出去的情况，再降价就会损失信誉，很容易把销售过程做成夹生饭。而且对于一个开发项目的底商或者一个市场的诸多摊位，由于其位置、面积、功能的错综复杂，要想在定价中反映出其之间的差别来是十分不容易的。
如果通过拍卖方式来寻找价格，来定位价格，完全根据准买家各自的意愿和能力竞价，就容易找到各个不同位置、面积、功能商的价格差异，而且能一次性快速地把所有商铺或摊位销售出去。拍卖的定价作用是非常有效和简捷的。
2、标杆式拍卖：
这种方式的主要特点是数量上采取“少而精”的运作，即在所有房产或商铺中精选出少数进行拍卖操作，选出的房产或商铺必须同时具备位置、面积、配套、可经营项目等多项优势，即所谓兴价比最高。
这样的最佳房产或商铺通常是有着各种目的的买家的争夺之处，开发商常常面对的这种争夺以及走关系、批条子的各类困扰，通过公开、公平的拍卖即可以圆满解决。精品拍卖所要体现的就是择优、竞争、价高者得的精神。
这种方式可采用有底价拍卖，也可采用无底价拍卖，或二者在拍卖中同时运用，有吸引力的价格可以集中众多买家的力量竞价，以创出同类别中具有标杆作用的高价位，同时可以促进后续商铺的加价销售及快速销售。另外，这样的运作可以引起媒体的关注，由最初制造出的神秘感带出一个令人振奋的市场效果。
在“样板式”房产或商业拍卖的运作中，开发商不要预先给其他不拍卖的房产或商业定价或先行销售，避免买家猜透开发商的心理价位，使拍卖会买家分流，达不到应有的效果。
3、“集群式”商铺拍卖
这种方式在杭州、广州、上海的商业房产拍卖中使用较多，也将成为北京房地产拍卖的未来趋势。开发商为了使自己的赢利达到最大化，将自己的全部或大部分的商业房产、摊位进行拍卖。这样做的好处在于将自己所有的房产或商铺由市场定价，把买家的注意力全部集中在所拍卖的房产或商铺上，避免其他在拍卖会后对没参加拍卖的其他房产或商铺“砍价”和“捡漏”。所拍卖的房产多是有底价拍卖，或有底价、无底价兼而有之，买家的数目只要多于所拍商铺的数目就可以进行操作。
2003年4月22日在杭州拍卖的杭州庆和苑住宅小区太平门直街的商铺即属于这种情况。此次拍卖的全部20多个商铺都是有底价起拍，并全部成交，平均增值率13%。
4、“递进式”拍卖：
这就是将拍卖的房产或商铺分成几组分批或分期进行拍卖。其优点在于，可以达到突出重点、减小风险、便于总结上一次调整的目的；其次，分批进行可以不断积累强化逐次拍卖会宣传、招商的力度，强化竞买信心；有利于价格的拉升走势的展现和控制。
5、“密封式”投标拍卖
目前国家调控政策频频出台，所售房产要明码标价，甚至出台限价政策，使房产即使进行拍卖，也难以出现理想的最高应价，从而出现定价难的问题。
“密封式”投标拍卖又称“投标式拍卖”或“邮递拍卖”，密封式投标拍卖也是国内拍卖业常用的一种拍卖方式。所谓密封式投标拍卖，是指在拍卖中，竞买人在规定时间内按规定将已经填写好的出价载入密封件送达到拍卖行规定地点，拍卖公司统一开标后按照“价高者得”的原则决定中标人的一种拍卖方式。
在项目操作中，由开发商确定保留价，拍卖会开始后，首先由拍卖师宣读拍卖规则，工商、委托人、竞买人、拍卖人现场对报价单密封情况进行验证，然后由拍卖师开启并宣读密封报价单，记录人员现场记录，拍卖师将宣读后的报价单递交给公证人员对报价进行验证，拍卖师根据投标人的最高报价，以击槌方式宣布拍卖成交，确定其买受人。如最高报价有两人或两人以上相同的竞买人，最高报价相同者必须再以第一轮最高报价为起拍价，采用现场竞价方式，直至产生最高应价者后，拍卖成交，买受人应与拍卖人签订《拍卖成交确认书》。竞买人最高报价未达到保留价时拍卖师有权宣布拍品流标。
以往的经验告诉我们密封拍卖的最大好外是很容易超过保留价，并且有效的防止竞买人之间串标等行为。并且也可以设定第二高出价者为最终买受人的次高价成交原则，有效的配合了当地的政策，并体现了公开，公平，公正的原则。
6、网络拍卖
最近，谈论网络拍卖房产的房地产开发商越来越多，人们都在纷纷调研这种B to C网络拍卖房产模式的发展前景。据北京某房产开发商的统计，目前咨询购买他们商业房产项目的人中的30%以上来自于新浪乐居、搜房网以及开发商的网站，而且呈现越来越多的发展态势。一些房产营销人士已断定，不久网络销房必将成为重要的手段。在当前经济形势下，尽快回笼资金，尽量采取更多有效方式吸引全国的购房者的买房需求成为了房产商的当务之急，因此尝试将原来线下面向当地购房者的房产销售模式开始转变到线上向全国推广项目的可能性。电子商务论文网为您提供电子商务毕业论文等范文,希望[房地产拍卖项目策划思路]能给您带来帮助，本站永久唯一域名:www.dzswu.com。
